Главная / Статьи / Партнер DE FENDO Наталия Кашевская по просьбе журналистов агентства НЭП оценила возможности оспаривания кадастровой стоимости земли предприятия с целью снижения налогов

Статьи

Партнер DE FENDO Наталия Кашевская по просьбе журналистов агентства НЭП оценила возможности оспаривания кадастровой стоимости земли предприятия с целью снижения налогов 01 ноября, 2012

Рыночный подход

Собственники земельных участков, стоимость которых после государственной кадастровой оценки земли выросла в десятки раз и превысила рыночную, пытаются произвести переоценку, чтобы не переплачивать налоги. Сейчас закон позволяет арендаторам и владельцам при расчете налога брать за основу рыночную стоимость объекта. В итоге свердловские предприниматели начали в массовом порядке обращаться в суд с требованием снизить стоимость земли. Из 350 исков более половины уже удовлетворено. Некоторым крупным землепользователям удалось сэкономить десятки миллионов рублей.

Напомним, государственная кадастровая стоимость земли (ГКОЗ) является базой для расчета земельного налога и арендной платы, а также выкупной стоимости земель, находящихся в собственности государства и муниципалитетов. Сейчас поправки в ст.66 Земельного кодекса РФ позволяют арендаторам и владельцам земельных участков при расчете налога на землю брать за основу не только кадастровую стоимость (как было ранее), но и рыночную. Многие землепользователи заявили о том, что кадастровая стоимость их земельных участков превышает рыночную, и отправились в суд с требованием установить кадастровую стоимость земли на уровне рыночной.

До 2010 года бизнес пытался оспорить саму методику оценки, однако это оказалось слишком сложно, все попытки прекратились. Внесенные в нормативную базу изменения, дали предпринимателям возможность спорить.

Наш комментарий

Наталия Кашевская, партнер Юридической компании DE FENDO:

- После июня 2011, когда Высшим арбитражным Судом были даны соответствующие  разъяснения, ситуация с аналогичными судебными спорами кардинально изменилась в пользу землепользователей. Соответственно, в настоящее время подобные иски являются достаточно эффективным механизмом снижения платы за землю, и число таких исков, конечно, увеличивается. Мы занимаемся аналогичными делами, в среднем достигается снижение кадастровой стоимости участка в 3-4 раза. Правовая возможность применения судебного механизма не вступает в противоречие с оценочной работой ГКОЗ-2010, однако, подчеркивает ее несовершенство, связанное в том числе с массовым подходом и низкой мотивацией оценщиков, действующих в рамках госконтракта. При этом, следует учитывать, что оценщик несет ответственность за достоверность своего заключения. В отношении применения результатов судебного разбирательства, то здесь однозначно можно сказать, что они применимы только с момента вступления судебного акта в законную силу и не имеют обратной силы.

Согласно картотеке арбитражного суда Свердловской области максимальное снижение стоимости было достигнуто ООО «Урал-Премьер Лимитед» (почти в 11 раз), минимальное – ООО «Юнит-Сервис» (чуть менее чем в 2 раза).

С мнением DE FENDO согласны и другие участники рынка

По расчетам специалиста Центра структурирования бизнеса и налоговой безопасности – taxCOACH Анны Пашининой, например ООО «Инвестторгстрой» («Гринвич»), изменив стоимость земельного участка с 414 млн до 173 млн рублей по приблизительным подсчетам (исходя из ставки земельного налога 1%), снизило налоговое бремя на 2,4 миллиона рублей в год (около 12 млн рублей за 5 лет). ООО «Складской комплекс «ПЭМБИ», снизив стоимость земельного участка более чем в 4 раза (со 162 млн до 37 млн рублей), сэкономит на платежах в бюджет за год около 1,6 млн рублей, а за пять лет (исходя из ставки налога 1,3%) – более 8 млн рублей.
Кривая вывела

Представители Росреестра согласны, массовая оценка действительно не всегда дает правильный результат. Начальник отдела кадастровой оценки Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области Виктор Лузин приводит в пример земельный участок под автодромом: на нем нет никаких строений, но в соответствии с методикой его стоимость определена как стоимость земельных участков под офисами. «Проблема может быть решена по двум направлениям: путем внесения изменений в методику и если методика массовой оценки не дает необходимого результата – проведение индивидуальной рыночной оценки»,– говорит эксперт.

«Судебная практика по кадастровой оценке странная. Идет игра в одни ворота. Мы ГКОЗ не проводили, не заказывали. Мы просто хранители информации. Нам передали данные, мы внесли их в базу. Поэтому даже если мы видим нестыковки в отчете (для процесса нужно заключение оценщика и экспертиза его СРО – прим. «НЭП») мы не можем возражать, требовать обоснования методики. Мы ведь не оценочная компания. Поэтому не анализируем, не оспариваем. И решения автоматически выносятся в пользу истца. Законодательство еще очень сырое еще в этом плане», – говорит Виктор Лузин и отмечает, что в суде удовлетворяются практически все иски.

Г-н Лузин также напомнил, что в понятие кадастровой оценки были внесены изменения, касающиеся методики (Федеральный закон №167-ФЗ). Кроме того, в качестве инструмента досудебного урегулирования споров федеральные власти ввели институт комиссий по спорам по кадастровой оценке при территориальных органах Росреестра, которые работают полгода после внесения в государственный кадастр недвижимости новых результатов оценки. Однако последняя оценка земель населенных пунктов в Свердловской области была проведена еще до внесения корректировок в нормативную базу, поэтому новые требования на нее не распространяются.

«Комиссия не работает. Но она и не может – поскольку в ее компетенции только результаты оценки, полученные в рамках действия ФЗ№167. В рамках этого закона у нас не утверждено ни одной кадастровой оценки (в 2011 году была проведена кадастровая оценка земель сельхозназначения, однако она не утверждена до сих пор, т.е. региональное правительство нарушило требования закона – прим. «НЭП») и оспаривать нечего. Комиссия по досудебному урегулированию не может заниматься текущими спорами», – говорит г-н Лузин и добавляет, что сейчас единственный вариант оспаривать ГКОЗ в арбитражном суде или ждать нового тура массовой оценки.

Кроме того, Лузин считает, что проблема усугубляется «сложной ситуацией в оценочном бизнесе»: некоторые оценочные компании доказывают невероятно низкую стоимость по разным объектам. Именно по этой причине федеральный законодатель рассматривает вопрос введения уголовной ответственности за подготовку недобросовестных заключений.

Агентство экономических новостей НЭП

Подробнее об услугах DE FENDO в сфере операций с недвижимостью можно прочитать на нашем сайте в разделе Правовое сопровождение операций с недвижимостью

Добавить комментарий

ФИО*
E-mail*
Текст коментария*
* - обязательные для заполнения поля